相続した不動産を売却する？有効活用する？最適解を見つけるための3つのステップ

「相続した不動産、売るべきか？活用すべきか？」と悩む方は多いです。できれば売りたくないけど、損しないように活用する方法が分からない、という方もいらっしゃることでしょう。
この記事では、相続不動産の最適解を見つけるための3つのステップを、具体的な方法や注意点を含めて解説します。不動産の種類や相続人の状況によって異なる最適な選択をするために、ぜひ最後まで読んでみてください。この記事を読めば、あなたに合った相続不動産の解決策がきっと見つかります。

相続不動産の悩みは尽きない

不動産の種類と相続人の状況によって最適な選択は異なる

相続では、現金や預貯金だけでなく、不動産が引き継がれるケースも少なくありません。しかし、不動産相続は、場合によっては大きな負担となる可能性もあり、相続人の状況や不動産の種類によって、適切な対応は大きく異なります。

例えば、更地や築年数の浅いマンションであれば、売却もスムーズに進みやすいと考えられます。しかし、古くなった一軒家や、地方にある山林など、状態や立地によっては、売却が困難な場合もあります。また、相続人が複数いる場合、それぞれの状況や意向によって、売却、賃貸、共有など、最適な選択肢は異なってきます。

「売却」「有効活用」それぞれのメリット・デメリット

相続不動産の主な選択肢として、「売却」「有効活用」「共有」の3つが挙げられます。それぞれにメリット・デメリットがあるため、自身の状況や希望に合わせて慎重に検討する必要があります。

売却

売却のメリット：
- 相続税の納税資金を確保できる
- 不動産の維持管理から解放される
- 共有の場合、相続人全員で分配できる
売却のデメリット：
- 売却益に所得税課税される場合がある
- 不動産を手放すことになる
- 売却までに時間がかかる場合がある

相続税の申告と納税（国税庁）

有効活用

有効活用のメリット：
- 賃貸収入などの収益を得られる
- 資産価値の維持・向上を期待できる
有効活用のデメリット：
- 初期費用や維持管理費がかかる
- 空室リスクがある
- 建物の老朽化や災害リスクへの備えが必要

共有のメリット：
- 一部を賃貸に出せる
- 節税になる場合がある
共有のデメリット：
- 共有者間で意見が分かれた場合、トラブルになる可能性がある
- 管理や修繕が複雑になる
- 売却時に全員の同意が必要

これらの選択肢を比較検討し、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、自身の状況に最適な選択をすることが重要です。次からは3つのステップに分けて、どの選択肢が適切かの検討方法について解説します。

ステップ1. 相続不動産の現状を把握する

相続した不動産をどのように活用するかは、不動産の状況や相続人の状況によって大きく変わるため、まずは現状を正しく把握することが重要です。

物件の調査

相続した不動産が、売却や賃貸経営、あるいはそのまま住み続けるなど、どのような選択肢に適しているのかを判断するためには、まずは物件そのものについて詳しく調査する必要があります。

立地・築年数・広さなどの確認

物件の価値を大きく左右する要素として、立地条件、築年数、広さがあります。

立地条件：
最寄り駅からの距離、周辺環境（商業施設、学校、病院など）、治安、交通量などを確認します。路線価や公示地価なども参考にすると良いでしょう。
築年数：
築年数は建物の劣化具合を測る目安となり、耐震性や修繕費用にも関わってきます。新耐震基準の施行は1981年6月1日であり、それ以前に建築された建物は耐震性に不安がある可能性があります。また、築年数が経過しているほど、大規模な修繕が必要になるケースも考えられます。
広さ：
土地の広さ、建物の延床面積などを確認します。広さによって、賃貸住宅としての需要や、リフォームの可能性が変わってきます。

権利関係の確認

登記簿謄本の確認：
登記簿謄本は、不動産の所在地、地番、地目、面積などの物理的な情報だけでなく、所有者の氏名や住所、抵当権などの権利関係が記載されています。相続した不動産の登記簿謄本を取得し、記載内容を確認しましょう。特に、所有者が亡くなった方名義になっている場合は、相続登記が必要となります。
境界の確認：
隣地との境界が明確になっているかを確認します。境界線が不明確な場合は、測量が必要になる場合があり、トラブルの原因となる可能性もあるため注意が必要です。
私道負担の有無：
相続した不動産が私道に面している場合、私道の所有状況や負担割合を確認します。私道に関するトラブルは少なくないため、事前に確認しておくことが大切です。

相続人の状況確認

相続不動産の活用方法は、相続人の状況によっても大きく変わってきます。

相続人の人数と意見

相続人が複数いる場合、全員の意見を一致させることが重要です。不動産の活用方法について、それぞれの相続人の希望や意見をヒアリングし、共有しましょう。

活用方法：
売却、賃貸、共有、現物分割など、それぞれの希望を聞き取ります。
資金状況：
不動産の活用には、税金や費用がかかる場合があり、相続人それぞれの資金状況を把握しておく必要があります。

相続税納税資金の有無

相続税の納税期限は、相続開始を知った日から10ヶ月以内と定められており、期限内に納税できない場合は、延納や物納などの制度を利用する必要があります。相続税の納税資金が不足している場合は、不動産を売却して納税資金に充てることも検討する必要があるでしょう。

国税庁：相続税

ステップ2. 売却・有効活用・管理のそれぞれの方法を検討する

売却する場合

相続した不動産を売却する場合、いくつかの選択肢があります。それぞれの特徴を理解し、状況に合わせて最適な方法を選びましょう。

仲介売却と買取

不動産売却には、大きく分けて「仲介売却」と「買取」の2つの方法があります。
仲介売却は、不動産会社に依頼して購入希望者を探してもらう方法です。市場価格に近い価格で売却できる可能性が高い一方、売却までに時間がかかる場合もあります。買取は、不動産会社に直接売却する方法です。仲介売却に比べて売却価格が低くなる傾向がありますが、すぐに現金化できるというメリットがあります。

項目	仲介売却	買取
売却方法	不動産会社に仲介を依頼し、購入希望者を探す	不動産会社に直接売却する
メリット	市場価格で売却できる可能性が高い複数の購入希望者から選べる	売却期間が短い確実に売却できる販売活動の手間がかからない
デメリット	売却までに時間がかかる場合がある必ずしも希望価格で売却できるとは限らない広告費などの費用がかかる場合がある	市場価格よりも低い価格で売却することになる

不動産会社選びのポイント

不動産会社によって、得意な分野やサービス内容が異なります。複数の不動産会社を比較し、信頼できる会社を選びましょう。ぜひ当社を候補の1つに入れてみてください。

相続に関わる実績と経験豊富な会社を選ぶ

相続不動産の売却は、一般的な不動産売却とは異なる手続きや注意点があります。当社のように、相続不動産に精通した実績と経験豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。

コミュニケーションを重視する

不動産売却は、金額が大きく、複雑な手続きも伴います。疑問点や不安な点は、その都度、不動産会社に相談し、解消することが大切です。

有効活用する場合

相続人同士の話し合いの結果として、有効活用する選択肢があり得る場合は検討してみましょう。ただし、賃貸経営が上手くいくかどうかは、その土地柄、駅からの距離などの条件によっての見極めが必要となります。

賃貸経営

相続した不動産を賃貸物件として貸し出すことで、安定した家賃収入を得ることができます。その中でも以下のように種類があります。
賃貸経営は、空室リスクや家賃滞納リスク、建物の修繕費用など、考慮すべき点も多いため、事前にしっかりと計画を立てることが重要です。

アパート・マンション経営

相続した土地にアパートやマンションを新築する場合や、既存の戸建住宅を賃貸物件にリフォームする場合があります。

戸建賃貸経営

戸建住宅をそのまま貸し出す方法です。アパートやマンションに比べて賃料収入は低くなる傾向がありますが、比較的初期費用を抑えて始められます。

駐車場経営

土地の有効活用方法として、駐車場経営があります。比較的管理の手間が少なく、安定した収入を得やすいというメリットがあります。

売却以外の活用方法

賃貸経営以外にも、相続した不動産の活用方法はいくつかあります。

セカンドハウス

相続した不動産を、別荘やセカンドハウスとして活用する方法です。

リフォームして住む

相続した不動産をリフォームして、自身や家族の住居として活用する方法です。

事業用不動産としての活用

相続した不動産を、店舗や事務所など、自分の事業用不動産として活用する方法です。

管理を委託する場合

相続した不動産を自身で管理することが難しい場合は、不動産管理会社に管理を委託する方法があります。当社は賃貸管理部門もあります。

不動産管理会社とは

不動産管理会社は、賃貸物件のオーナーに代わって、家賃の集金や入居者対応、建物の維持管理などを行う会社です。

管理委託の費用とサービス内容

不動産管理会社に支払う費用は、一般的に、月額賃料の5～10％程度です。サービス内容は、家賃集金や入居者対応、建物の修繕など、多岐にわたり、それによって費用の割合が変わります。

不動産管理会社に管理を委託することで、オーナーの負担を軽減することができます。

ステップ3. 専門家へ相談し、最適な選択をする

相続不動産の売却や有効活用は、複雑な手続きや専門知識が必要となる場合が少なくありません。有効活用して利益が得られるかどうかの判断も専門家でなければ難しいでしょう。そのため、専門家へ相談し、アドバイスを受けることが重要です。ここでは、相続不動産に関する相談ができる主な専門家とその役割について解説します。

不動産会社

不動産会社は、相続不動産の売却や賃貸管理など、幅広いサービスを提供しています。相続不動産の売却を検討している場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。また、賃貸経営を考えている場合は、管理業務を委託できる不動産会社を選ぶとよいでしょう。

不動産会社を選ぶ際には、下記の点を参考にしましょう。

相続不動産の売却実績が豊富
賃貸管理の経験が豊富
顧客に対する丁寧な説明や対応
宅地建物取引士の資格保有

複数の不動産会社を比較し、信頼できる会社を選びましょう。ただし、不動産会社は、自社の利益を優先する可能性もあるため、注意が必要です。セカンドオピニオンとして、他の専門家に相談することも検討しましょう。

税理士

税理士は、相続税や贈与税などの税務に関する専門家です。相続不動産の売却や有効活用を行う際には、多額の税金が発生する可能性があります。税理士に相談することで、節税対策を検討することができます。

税理士への相談は、以下のような場合に特に有効です。

相続税の申告が必要な場合
相続不動産の売却による所得税が気になる場合
生前贈与や相続時精算課税制度の活用を検討している場合

税理士は、税務のプロフェッショナルとして、お客様の状況に合わせて最適なアドバイスを提供します。安心して相談できる税理士を見つけ、早めの相談を心がけましょう。

弁護士

弁護士は、相続に関する法律問題全般に精通しています。相続不動産の共有者間でトラブルが発生した場合や、遺言書の作成・解釈について悩んでいる場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

弁護士に相談するケースとしては、以下のようなものが挙げられます。

相続人の中に、音信不通の人がいる場合
相続人同士で、遺産分割協議がまとまらない場合
遺言書の内容に、不明な点がある場合
相続放棄や限定承認を検討している場合

弁護士は、法律のプロとして、依頼者の権利を守り、問題解決に向けて尽力します。相続問題に不安を感じたら、早めに弁護士に相談しましょう。

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナー（FP）は、お金に関する幅広い知識を持ち、顧客のライフプランに基づいた資産運用や資金計画のアドバイスを行います。相続不動産の売却や有効活用は、顧客の資産全体に影響を与える可能性があるため、FPに相談することで、長期的な視点に立ったアドバイスを受けることができます。

FPは、以下のような視点から、総合的なアドバイスを提供します。

相続不動産の売却や有効活用による、顧客の資産全体への影響
相続税や所得税などの税金対策
売却資金や賃貸収入の活用方法
老後資金や住宅ローンなど、他の金融商品との組み合わせ

FPは、顧客一人ひとりの状況に合わせて、最適なプランを提案します。相続不動産の活用だけでなく、将来のライフプランも踏まえたアドバイスを受けたい場合は、FPへの相談が有効です。

相続不動産の売却や有効活用は、大きな決断を伴います。それぞれの専門家の意見を参考に、ご自身にとって最適な選択をしてください。

5. まとめ

相続した不動産の売却、有効活用、管理委託のどれが最適かは、不動産の状況や相続人の状況によって異なります。本記事でご紹介した3つのステップに沿って、まずはご自身で情報を整理し、それぞれの選択肢を検討してみましょう。最終的には、不動産会社、税理士、弁護士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、状況に最適な選択をすることが重要です。

よろしければ、司法書士、弁護士、金融機関と連携する当社にご相談ください。