空き家譲渡所得の3,000万円特別控除について

空き家を売却するときにかかる税金や、3,000万円の特別控除について解説します。3,000万円控除を受けるための条件や注意点、計算方法などを知りたい方は、ぜひこの記事をご覧ください。控除を最大限に活用して、お得に空き家を売却しましょう。

空き家を売却するときの税金

譲渡所得税とは

空き家を売却して利益が出た場合、その利益に対して課税される税金が「譲渡所得税」です。譲渡所得税は、所得税と住民税に分けられます。所得税は国に、住民税は都道府県と市区町村に納めます。

不動産の売却によって発生する利益は、「譲渡所得」と呼ばれ、以下の計算式で求められます。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 売却費用)

売却価格：空き家を売却して得た金額
取得費：空き家の購入費や建築費など
売却費用：仲介手数料や印紙税など

空き家の譲渡所得の計算方法

空き家の譲渡所得を計算する際には、以下の点に注意が必要です。

取得費の計算

取得費には、空き家の購入費や建築費だけでなく、以下の費用も含めることができます。

不動産取得税
登録免許税
測量費
建物附属設備の費用
購入後の建物の増改築費用

これらの費用を領収書などで証明することが重要です。特に、購入から時間が経過している場合は、領収書などが残っていない場合もあるため注意が必要です。その場合は、当時の状況を証明できる資料をできる限り集めるようにしましょう。例えば、固定資産税の納税通知書は、取得当時の価格や建物の構造などが記載されているため、取得費を証明する資料として有効です。また、売買契約書や工事請負契約書なども、取得費を裏付ける重要な資料となります。これらの資料は、大切に保管しておくようにしましょう。

売却費用の計算

売却費用には、以下の費用が含まれます。

仲介手数料
印紙税
測量費
建物解体費用
売却のための広告費

売却費用は、売却価格から控除することができます。ただし、売却費用として認められるためには、売却に直接必要であったことが証明できる領収書などが必要となります。例えば、建物解体費用は、更地にして売却する場合などに必要となる費用ですが、売却のために直接必要であったことを証明する必要があります。また、売却のための広告費も、実際に売却活動に利用したことがわかる領収書などを保管しておくことが重要です。

仲介手数料について

仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料で、売買契約が成立した場合に発生します。仲介手数料の金額は、売買価格に応じて法律で上限額が定められています。

例えば、売買価格が2,000万円の場合、仲介手数料の上限額は次のようになります。（消費税10％の場合）

200万円 × 3% ＋ 6万円＝ 12万円

仲介手数料は、売主と買主の双方で負担するのが一般的ですが、契約内容によっては一方だけが負担する場合もあります。仲介手数料については、事前に不動産会社によく確認しておきましょう。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、保有期間によって異なります。

保有期間	所得税	住民税
5年以下	39.63%	13.21%
5年超	20.315%	6.77%

5年以上保有している場合、税率が低くなるため、売却を検討する際には保有期間も考慮する必要があります。詳しくは国税庁のウェブサイトをご覧ください。

3,000万円特別控除の概要

空き家の譲渡所得には、一定の条件を満たすと、最大3,000万円の特別控除が適用されます。この控除を受けることで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。以下では、控除の対象となる空き家の条件、控除額の計算方法、控除を受けるための手続きについて詳しく解説します。

控除の対象となる空き家の条件

3,000万円特別控除を受けるためには、売却する空き家が以下のすべての要件を満たしている必要があります。

適用要件1：空き家の状態

「特定空き家」に該当しないこと
敷地面積が500㎡以下であること（ただし、特定の地域にあるなど一定の要件を満たす場合は1,000㎡以下）。

「特定空き家」とは、倒壊などの危険性があり、周囲の生活環境に悪影響を及ぼす可能性のある空き家のことを指します。特定空き家に該当するかどうかの判断は、各自治体によって行われます。もし、ご自身の所有する空き家が特定空き家に該当する可能性がある場合は、お住まいの地域の自治体に確認するようにしましょう。

また、敷地面積の上限は、原則として500㎡以下ですが、都市計画区域内において、用途地域が指定されている区域など、一定の要件を満たす場合は、1,000㎡以下まで控除の対象となります。ご自身の所有する空き家が、敷地面積の上限を超えている場合でも、控除の対象となる可能性がありますので、詳細については、税理士などの専門家にご相談ください。

適用要件2：売却する人の要件

売却する人が、その空き家を相続により取得した者、または被相続人と一定の親族関係にある者であること

この要件は、空き家問題の解決を目的とした特例措置である3,000万円特別控除の趣旨を踏まえたものです。そのため、売主が相続人やその親族ではなく、第三者の場合は、この特例は適用されません。例えば、親族から生前に贈与によって空き家を取得した場合や、第三者から売買によって空き家を取得した場合は、控除の対象外となりますので注意が必要です。

また、「被相続人と一定の親族関係にある者」とは、被相続人の配偶者、6親等内の血族及び3親等内の姻族を指します。例えば、叔父や従兄弟など、被相続人と一定の親族関係にある人が相続した空き家を売却する場合にも、この特例は適用されます。

適用要件3：譲渡の時期

平成28年4月1日から令和6年12月31日までの間に、譲渡契約に基づき所有権を移転すること

この特例措置には、適用期間が設けられており、平成28年4月1日から令和6年12月31日までに譲渡契約が締結され、所有権の移転が完了している必要があります。したがって、令和7年1月1日以降に所有権の移転が行われる場合は、この特例は適用されません。ただし、政府は空き家対策を推進しており、将来的に適用期間が延長される可能性もあります。

控除額の計算方法

3,000万円特別控除の控除額は、以下のいずれか少ない方の金額となります。

譲渡所得の金額
3,000万円

例えば、空き家の譲渡によって譲渡所得が2,000万円発生した場合、控除額は2,000万円となります。譲渡所得が3,000万円を超える場合は、控除額は上限の3,000万円となります。つまり、この特例を使うことで、最大3,000万円の譲渡所得に対して税金がかからなくなるということです。

具体的な計算式は以下のようになります。

譲渡所得の金額 ≦ 3,000万円の場合：控除額 = 譲渡所得の金額
譲渡所得の金額＞ 3,000万円の場合：控除額 = 3,000万円

控除を受けるための手続き

3,000万円特別控除を受けるためには、確定申告の際に所定の書類を添付する必要があります。具体的な手続きは以下のとおりです。

確定申告書の提出：
譲渡所得が発生した年の翌年2月16日から3月15日までの間に、確定申告書を税務署に提出します。
添付書類の提出：
確定申告書に以下の書類を添付します。
- 「譲渡所得の内訳書」
- 空き家の状態や親族関係などを証明する書類

確定申告書は、税務署や国税庁のウェブサイトから入手できます。また、空き家の状態や親族関係などを証明する書類としては、例えば、以下の様なものが挙げられます。

固定資産税の納税通知書
住民票の除票
戸籍謄本

これらの書類は、いずれも、空き家の所在地や売主の住所地を管轄する役所で取得することができます。控除を受けるためには、これらの書類を漏れなく準備することが重要です。もし、必要な書類がわからない場合は、税務署に問い合わせるようにしましょう。

3,000万円特別控除を受ける際の注意点

他の特例との併用

空き家の譲渡所得には、3,000万円特別控除以外にも、適用できる特例が存在する場合があります。例えば、

居住用財産の3,000万円特別控除
買換え特例
贈与税の配偶者控除
事業用資産の買換え特例

などが挙げられます。これらの特例は、それぞれ要件や控除額が異なります。3,000万円特別控除と他の特例を併用する場合には、どちらの特例を適用するのが有利なのか、事前に carefully検討する必要があります。なお、特例同士の併用が認められないケースもあります。

例えば、居住用財産の3,000万円特別控除と空き家の3,000万円特別控除は、原則として併用できません。これは、どちらも同じ譲渡所得に対する控除であり、目的が重複するためです。ただし、空き家の一部を居住用として使用していた場合など、要件を満たせば、それぞれの控除を按分して適用できる場合があります。また、買換え特例は、譲渡した資産の譲渡益を新しい資産の取得に充てることで、譲渡益に対する課税を繰り延べる制度です。この特例は、空き家の3,000万円特別控除と併用することができます。つまり、空き家の譲渡益から3,000万円を控除した残額に対して、買換え特例を適用することができます。ただし、買換え特例には、新しい資産の要件や買換え期間などの制限があります。そのため、事前に carefully確認しておく必要があります。

詳しくは国税庁のウェブサイトなどで確認するか、税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

適用除外となるケース

3,000万円特別控除は、あらゆる空き家の売却に適用されるわけではありません。適用除外となるケースとしては、

相続した空き家を譲渡する場合

被相続人が亡くなった日から譲渡するまでの間に、相続人がその家を取得してから住んだことがない場合
被相続人が亡くなった日から譲渡するまでの間に、相続人以外の人が住んでいた期間が３年を超える場合

譲渡した空き家が、事務所や店舗として利用されていた期間が長い場合

家屋のすべてを事業用として使用していた場合は、その期間が５年以上あると適用除外になります
家屋の一部を居住用、一部を事業用として使用していた場合は、事業用部分の床面積が居住用部分の床面積を超えている、かつその状態が５年以上続いていると適用除外になります

売却する空き家が、特定の親族へ譲渡される場合

売却する相手が、自分の子どもや親などの直系尊属・直系卑属である場合
売却する相手が、自分の兄弟姉妹である場合
売却する相手が、自分の兄弟姉妹の配偶者（義理の兄弟姉妹を含む）である場合
売却する相手が、自分の配偶者の兄弟姉妹（義理の兄弟姉妹を含む）である場合

などが挙げられます。これらの要件に該当する場合は、3,000万円特別控除を受けることができません。ただし、相続した空き家を譲渡する場合でも、相続人が被相続人の介護のために同居していたなど、一定の要件を満たせば、控除の対象となる場合があります。自分が控除の対象となるかどうか、事前に国税庁のウェブサイトなどで詳しい情報を確認しておきましょう。

税理士への相談

3,000万円特別控除の適用は、要件が複雑で、判断が難しいケースも少なくありません。そのため、不安な点がある場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。税理士は、個々の状況に応じて、適切なアドバイスを提供してくれます。また、税務申告の手続きを代行してもらうことも可能です。

具体的には、

自分が3,000万円特別控除の適用要件を満たしているかどうか
他の特例と併用する場合の有利不利
必要書類の収集や手続きの方法

などを相談することができます。税理士に相談することで、控除漏れを防ぎ、節税効果を高めることができます。また、税務調査の際にも、税理士に相談しておけば、安心して対応することができます。

空き家の売却前に知っておきたいこと

不動産会社選び

空き家の売却を成功させるには、適切な不動産会社選びが重要です。しかし、一口に不動産会社と言っても、それぞれ得意分野や販売戦略が異なります。そこで、空き家の売却に強い不動産会社を見つけるためのポイントを解説します。

地域密着型の不動産会社を選ぶ

当社のような地域密着型の不動産会社は、その地域の売買事例や顧客層を熟知しているため、より的確な査定や販売活動が期待できます。特に、空き家が所在する地域に特化した不動産会社を選ぶことで、よりスピーディーかつ有利な条件での売却が期待できます。全国区の大手不動産会社は、全国に広範なネットワークを有していますが、地域密着型の不動産会社は、その地域特有の事情に精通しており、よりきめ細やかな対応が期待できます。また、地域住民とのつながりも強いため、口コミによる販売促進効果も期待できます。

空き家売却の実績が豊富な会社を選ぶ

空き家の売却には、相続や法律問題など、通常の不動産売買とは異なる専門知識や経験が求められます。そのため、実績豊富な不動産会社を選ぶことで、売却活動がスムーズに進みやすくなるでしょう。ホームページなどで過去の売却事例を確認したり、事前に相談して経験豊富な担当者かどうかを確認したりすることが大切です。例えば、「空き家　売却」といったキーワードでインターネット検索を行い、上位表示されている不動産会社のホームページを確認してみましょう。過去の売却事例が豊富に掲載されている会社は、それだけ空き家売却に力を入れていると判断できます。また、相談時に「空き家売却の専門部署」や「空き家売却に精通した担当者」がいるかを確認することも重要です。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社によって査定額は異なるため、複数の会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。これは「相見積もり」と呼ばれ、より高値で売却できる可能性を高める効果があります。同時に、各社の販売戦略や提案内容を比較することで、自分に合った不動産会社を見つけやすくなります。一般的に、不動産会社は3社程度に査定を依頼するのが良いと言われています。査定を依頼する際には、媒介契約の種類についても確認しておきましょう。媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるため、自分に合った契約形態を選択することが重要です。

空き家の売却価格の査定

空き家の売却価格は、周辺の取引事例や建物の状態、市場の動向などを考慮して決定されます。しかし、空き家は居住用物件とは異なり、査定が難しいケースもあるため、査定方法や注意点などを理解しておくことが重要です。

査定方法の種類

空き家の査定方法には、主に以下の3つの方法があります。

取引事例比較法：周辺地域の類似物件の取引事例を基に、売却価格を算出する方法です。最も一般的な査定方法ですが、空き家の場合は築年数や状態によって価格が大きく変動する可能性があります。
原価法：建物の建築費や土地の取得費などを基に、現在の価値を算出する方法です。築年数が経過した空き家の場合、減価償却が進んで実際の価値と乖離が生じることがあります。
収益還元法：賃貸物件としての収益性を基に、売却価格を算出する方法です。空き家の場合は収益が発生していないため、適用が難しいケースが多いです。

査定額に影響を与える要素

空き家の査定額は、以下の要素によって影響を受けます。

立地条件：駅からの距離や周辺環境、日当たりなど
建物の状態：築年数、間取り、設備、老朽化の程度など
土地の形状や面積：整形地かどうか、接道状況、面積など
市場の動向：需要と供給のバランス、金利動向など

例えば、駅徒歩10分以内、南向き、スーパーや病院が徒歩圏内といった好条件の立地にある空き家は、査定額が高くなる傾向があります。一方、築30年以上、雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵がある、再建築不可物件といった場合は、査定額が低くなる可能性があります。また、需要の高い地域では査定額が高くなりやすく、供給過剰の地域では査定額が低くなる傾向があります。金利動向も査定額に影響を与え、低金利の時期は住宅ローンが組みやすくなるため、需要が高まり査定額も高くなる傾向があります。

査定額の根拠を確認する

不動産会社から提示された査定額が、どのような根拠に基づいているのかを確認することが大切です。売却活動を進める前に、査定書の内容をしっかりと理解し、納得した上で契約するようにしましょう。査定書には、査定価格の算出根拠となる取引事例や、建物の状態、市場の動向などが記載されています。不明点があれば、遠慮なく不動産会社に質問しましょう。また、複数の不動産会社から査定を取得し、それぞれの査定額の根拠を比較検討することで、より納得のいく価格で売却できる可能性が高まります。

売却にかかる費用

空き家を売却する際には、仲介手数料以外にも様々な費用が発生します。事前に費用項目を把握し、売却後の手取り額を計算しておくことが重要です。主な費用項目は以下の通りです。

費用項目	内容	費用の目安
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬。売買価格に応じて変動する。	売買価格の3%+6万円+消費税（上限額あり）
印紙税	売買契約書に貼付する印紙代。売買価格によって金額が異なる。	国税庁：不動産の譲渡に関する契約書を参照
登記費用	所有権移転登記などの手続きにかかる費用。司法書士に依頼するのが一般的。	10万円～20万円程度
測量費用	土地の境界が不明確な場合、測量が必要となる場合がある。	10万円～30万円程度（土地の広さや形状による）
解体費用	空き家を解体して更地にしてから売却する場合に発生する費用。	100万円～300万円程度（建物の構造や規模による）
リフォーム費用	売却前にリフォームを行う場合に発生する費用。	数十万円～数百万円程度（リフォーム内容による）
固定資産税・都市計画税	売却するまでの間、固定資産税や都市計画税の納付義務がある。	固定資産税評価額に基づき算出

これらの費用はあくまで目安であり、実際には売却する空き家の状況や契約内容によって異なります。売却活動を開始する前に、複数の不動産会社に見積もりを依頼し、費用や内訳を比較検討することが重要です。また、売却によって得た利益には、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、売却価格から取得費や売却費用などを差し引いた利益に対して課税されます。ただし、一定の要件を満たす空き家の売却については、3,000万円の特別控除が適用される場合があります。詳しくは、税理士などの専門家にご相談ください。

まとめ

今回は、空き家を売却する際に適用できる3,000万円特別控除について解説しました。一定の条件を満たす空き家を売却する場合、最大3,000万円の控除が受けられるため、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。ただし、適用要件や手続きなど、注意すべき点もいくつかあります。適用が可能かどうか、また手続きに必要な書類等については、税理士や自治体などに相談することをおすすめします。