【不動産投資 vs 新NISA】どちらがよいか徹底比較！不動産投資の始め方と進め方

2024年、新NISAが始まり、不動産投資と新NISA、どちらにするかと考えている方も多いかと思います。どちらも魅力的な投資方法ですが、目的やリスク許容度によって向き不向きがあります。この記事では、不動産投資と新NISAの違いをメリット・デメリット、始め方、注意点などを交えながら解説し、不動産投資に焦点を当てて始め方をご紹介します。それぞれの投資方法を理解し、自分に合った資産運用を選びましょう。

不動産投資と新NISA、それぞれのメリット・デメリットを徹底比較

不動産投資と新NISAは、どちらも魅力的な投資対象ですが、それぞれにメリット・デメリットがあります。どちらが優れていると一概に言えるものではなく、投資目的やリスク許容度によって最適な選択は異なります。ここでは、不動産投資と新NISAの違いを分かりやすく解説し、それぞれのメリット・デメリットを徹底的に比較していきます。

不動産投資のメリット

インフレに強い

不動産は実物資産であるため、インフレによって物価が上昇すると、不動産価格も上昇する傾向があります。また、家賃収入もインフレに合わせて上昇させることが期待できるため、インフレによる資産価値の目減りを抑え、資産の実質価値を守ることができます。これは、現金や債券などの金融資産にはない、不動産投資の大きなメリットと言えるでしょう。

継続的な収入（家賃収入）を得られる

不動産投資では、物件を賃貸に出すことで家賃収入を得ることができます。家賃収入は、毎月安定した収入源となるため、生活の安定化や将来設計に役立ちます。また、空室リスクはありますが、適切な物件選定や管理を行うことで、長期的に安定した家賃収入を得ることが可能となります。

ローンを活用できる

不動産投資は、自己資金が少なくても、金融機関から融資を受けて購入することができます。ローンを活用することで、自己資金以上の規模の投資が可能となり、より多くの資産を築くチャンスが広がります。また、ローン返済中は、金利負担分の所得税が控除される「住宅ローン控除」や、不動産所得から必要経費を差し引くことができる「不動産所得の損益通算」などの税制優遇制度を活用できる点もメリットです。

生命保険としての役割

ローンを利用して不動産投資を行う場合、団体信用生命保険（団信）に加入するのが一般的です。団信は、ローン返済中に契約者が死亡または高度障害状態になった場合、残りのローン残高が保険金で支払われるというものです。万が一の場合でも、家族にローンが残らず、不動産という資産を残せるため、生命保険としての役割も期待できます。

不動産投資のデメリット

大きな資金が必要となる場合がある

不動産投資は、株式投資や投資信託などと比較して、多額の資金が必要となる場合があります。物件価格だけでなく、不動産取得税や登録免許税などの諸費用も考慮する必要があります。自己資金が不足している場合は、金融機関からの融資が必要となりますが、ローン審査が厳しく、希望する金額の融資を受けられない場合もあります。

流動性が低い

不動産は、株式や投資信託と比較して、売却までに時間がかかる傾向があります。すぐに現金化することが難しいため、急な出費が必要になった場合などに対応できない可能性があります。また、売却時に買い手が見つからない場合は、希望する価格で売却できない可能性もあります。

空室リスクがある

賃貸経営を行う場合、空室が発生するリスクがあります。空室が発生すると、家賃収入が得られなくなり、ローン返済が困難になる可能性もあります。空室リスクを軽減するためには、入居者にとって魅力的な物件を選ぶことや、適切な賃貸管理会社を選定することが重要です。

自然災害や事故のリスク

地震や台風などの自然災害や、火災などの事故によって、不動産が損害を受けるリスクがあります。損害の程度によっては、多額の修繕費用がかかる場合があり、場合によっては資産価値が大きく下落する可能性もあります。

新NISAのメリット

運用益が非課税となる

NISAというのは、一定額まで非課税で投資ができるものですが、新NISAでは、従来のNISAと比べて非課税投資枠が拡大されました。つみたて投資枠は年間120万円、成長投資枠は年間240万円、合計で年間最大360万円まで非課税で投資することができます。非課税期間は無期限となり、投資期間の制限なく運用できます。これにより、長期的な資産形成をより有利に進めることが可能となります。

投資対象が幅広い

新NISAでは、国内外の株式、投資信託、ETF（上場投資信託）、REIT（不動産投資信託）など、幅広い商品に投資することができます。自分の投資スタイルやリスク許容度に合わせて、自由に投資先を選ぶことができます。

少額から始められる

新NISAは、100円単位など少額から投資を始めることができます。まとまった資金がなくても、無理なく投資を継続することができます。

新NISAのデメリット

元本割れリスクがある

新NISAは、投資信託や株式など、値動きのある金融商品に投資するため、元本割れのリスクがあります。投資した金額よりも損失が出てしまう可能性があることを理解しておく必要があります。

投資期間が長期になるほど、制度変更のリスクがある

新NISAは、非課税期間が無期限となりましたが、将来的な税制改正などにより、制度の内容が変更される可能性があります。

投資の知識が必要となる

新NISAでは、多数の投資対象から自身で選択する必要があるため、ある程度の投資知識が必要です。投資初心者の方は、投資信託やETFなど、分散投資が容易な商品を選ぶようにしましょう。

非課税枠の上限がある

非課税で投資できる金額に上限があります。上限を超える金額は、特定口座や一般口座で運用する必要があります。

目的別に不動産投資と新NISAを比較

資産運用は、目的によって最適な方法が異なります。ここでは、代表的な目的別に、不動産投資と新NISAを比較してみます。

資産を増やしたい

項目	不動産投資	新NISA
特徴	ローンを活用してレバレッジ効果を狙える インフレに強く、資産価値の上昇も見込める	複利効果で雪だるま式に資産を増やせる可能性がある 非課税で運用できるため、効率的に資産形成が可能
メリット	大きな利益を狙える インフレヘッジになる	短期間で大きなリターンを狙える可能性がある 投資効率が良い
デメリット	元本割れのリスクがある 多額の資金が必要となる場合がある	元本割れのリスクがある 投資の知識が必要となる
こんな人におすすめ	ある程度の資金力があり、リスクを取って積極的に資産を増やしたい人 長期的な視点で安定収入と資産価値の上昇を期待する人	リスク許容度が高く、積極的に投資に挑戦したい人 中長期的な視点で、コツコツと資産形成をしたい人

老後資金を貯めたい

項目	不動産投資	新NISA
特徴	ローン完済後は、安定収入源として老後の生活資金に充てられる 物件によっては、売却して老後資金に充てることも可能	長期投資で複利効果を狙い、老後資金を大きく増やせる可能性がある 非課税枠内で運用することで、効率的に老後資金を準備できる
メリット	老後の生活資金を安定的に確保できる インフレヘッジにもなる	長期間運用することで、大きなリターンを狙える可能性がある 投資効率が良い
デメリット	空室や家賃滞納などのリスクがある 物件管理の手間がかかる	元本割れのリスクがある 投資期間が長期になるほど、制度変更のリスクがある
こんな人におすすめ	老後の生活資金を不動産収入で賄いたい人 ローン完済後も、賃貸経営を継続する意思がある人	長期的な視点で、コツコツと老後資金を貯めたい人 投資信託など、分散投資でリスクを抑えたい人

節税したい

項目	不動産投資	新NISA
特徴	ローン金利や減価償却費などの経費計上が可能 所得税や住民税の節税効果が期待できる	運用益が非課税になるため、節税効果が高い 年間最大360万円の投資枠を活用することで、効率的に節税できる
メリット	所得が多い人ほど、節税効果が大きくなる 長期的な節税対策が可能	投資初心者でも、簡単に節税対策ができる 運用益を再投資することで、さらに節税効果を高めることができる
デメリット	節税効果を目的とした不動産投資は、高額な物件になりがち 空室リスクや金利上昇リスクなど、注意すべき点も多い	非課税投資枠の上限がある
こんな人におすすめ	給与所得が高く、所得税や住民税を効果的に節税したい人 長期的な視点で、安定した節税対策を行いたい人	投資初心者で、簡単に節税対策を始めたい人 中長期的な視点で、効率的に資産形成をしながら節税したい人

不動産投資の始め方と進め方

それでは、ここからは不動産投資に絞ってその始め方、進め方をご紹介します。

不動産投資の種類

不動産投資と一言で言っても、その対象となる物件や運用方法は多岐に渡ります。ここでは、代表的な不動産投資の種類について解説していきます。

マンション投資（区分所有）

マンション投資と呼ばれる場合、一般的にはマンションの区画（部屋）を購入し、それを賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法です。

メリット

• 他の不動産投資と比べて、比較的少額の資金から始められる
• アパート経営などと比べて、入居者募集や管理業務を管理会社に委託しやすい
• 駅近などの人気エリアの物件を取得すれば、高い利回りが期待できる

デメリット

• 空室になると、ローン返済が厳しくなる可能性がある
• 金利上昇や地価下落のリスクがある
• 建物の大規模修繕など、突発的な費用が発生する可能性がある

マンション投資に向いている人

• 安定収入があり、長期的な視点で投資を行いたい人
• 都心部など、利回りの高い物件への投資を検討している人
• 管理業務をアウトソーシングしたいと考えている人

アパート経営（一棟投資）

アパート経営と呼ばれる場合、一般的には、アパート一棟を丸ごと購入し、各部屋を賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法です。

メリット

• マンション投資と比べて、高利回りが見込める
• 入居者が複数いるため、空室リスクを分散できる
• 土地と建物を所有するため、資産価値が比較的高い

デメリット

• マンション投資と比べて、多額の資金が必要となる
• 空室が続くと、経営が圧迫される可能性がある
• 建物の老朽化に伴い、修繕費用がかさむ場合がある

アパート経営に向いている人

• まとまった資金があり、高利回りを求める投資家
• 経営に積極的に関わり、物件のバリューアップなどを目指したい人
• 長期的な視点で、安定収入を得たいと考えている人

一戸建て投資

一戸建て投資は、一戸建て住宅を購入し、それを賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法です。

メリット

• マンションやアパートと比べて、入居期間が長くなる傾向がある
• 土地の値上がり益も見込める
• 自分のライフプランに合わせて、賃貸経営、売却、自身の住居など、柔軟な活用ができる

デメリット

• マンションやアパートと比べて、空室時のリスクが大きい
• 物件の老朽化や設備の故障など、修繕費用がかさむ場合がある
• 入居者とのトラブルが発生するリスクもある

一戸建て投資に向いている人

• 長期的な視点で、安定収入と資産形成を両立させたい人
• 土地の値上がり益も見込める地域への投資を検討している人
• 比較的少額の資金から始めたいと考えている人

商業施設投資

商業施設投資は、店舗やオフィスビルなどを購入し、それをテナントに賃貸することで賃料収入を得る投資方法です。

メリット

• マンションやアパートと比べて、高利回りが見込める
• 長期契約となるケースが多く、安定収入を得やすい
• 立地条件の良い物件を取得できれば、高い収益性が見込める

デメリット

• 多額の投資資金が必要となる
• 空室になった場合のリスクが大きい
• 景気の影響を受けやすく、収益が不安定になりやすい

商業施設投資に向いている人

• 多額の資金があり、リスク許容度が高い投資家
• 経営手腕に自信があり、積極的にテナント誘致などを行いたい人
• 長期的視点で、高収益を目指したいと考えている人

不動産投資の種類を選ぶ上での注意点

• 不動産投資は、以上のように、それぞれにメリット・デメリットがあります。そのため、自分の資金力や投資スタイル、ライフプランなどを考慮した上で、最適な投資方法を選ぶことが重要です。
• 不動産投資は、大きな利益を得られる可能性がある一方、リスクも伴います。投資を始める前に、不動産投資に関する知識をしっかりと身につけておくことが大切です。

目標の設定

不動産投資を成功させるためには、まず明確な目標を設定することが重要です。目標が定まっていないと、物件選びや運用方法が曖昧になり、期待する成果を得られない可能性があります。目標は、大きく分けて「短期的な目標」と「中長期的な目標」の2つの視点から考えてみましょう。

短期的な目標

短期的な目標とは、不動産投資を始めてから数年以内に達成したい目標を指します。例えば、以下のような目標が考えられます。

• 毎月安定した家賃収入を得る
• ローン返済の負担を軽減する
• 早期に投資元本を回収する

これらの目標を達成するために、投資計画を具体的に立て、物件選定や運用方法を検討していく必要があります。例えば、毎月安定した家賃収入を得ることが目標であれば、空室リスクの低いエリアや物件を選ぶことが重要になります。また、ローン返済の負担を軽減することが目標であれば、頭金を多めに用意したり、繰り上げ返済を積極的に行うなど、資金計画を綿密に立てる必要があります。

中長期的な目標

中長期的な目標とは、不動産投資を通じて10年後、20年後、あるいは老後までに達成したい目標を指します。例えば、以下のような目標が考えられます。

• 資産を増やし、将来の生活資金を確保する
• 年金収入を補完し、ゆとりある老後を送る
• 相続対策として安定した資産を形成する
• 子どもの将来のために資産を残す

これらの目標を達成するためには、長期的な視点に立った投資戦略が必要となります。例えば、人口減少や高齢化といった社会構造の変化を考慮し、将来も需要が見込めるエリアや物件を選ぶことが重要になります。また、インフレリスクや金利変動リスクなども考慮し、資産価値の保全にも注意を払う必要があります。目標達成までの期間やリスク許容度に応じて、適切な投資計画を立てましょう。

目標達成のための具体的な指標

目標を達成するためには、具体的な指標を設定することが重要です。例えば、「毎月安定した家賃収入を得る」という目標であれば、「毎月〇〇万円の家賃収入を得る」といったように、具体的な金額を設定します。また、「資産を増やす」という目標であれば、「10年後に資産を〇〇円にする」といったように、具体的な金額と期間を設定します。具体的な指標を設定することで、目標達成への道筋が明確になり、モチベーションの維持にもつながります。

目標と現状のギャップを把握する

目標を設定したら、現状とのギャップを把握することが重要です。例えば、「10年後に資産を1億円にする」という目標を設定した場合、現状の資産額や年収、支出などを考慮し、目標達成のために必要な年間貯蓄額や投資利回りを計算します。現状とのギャップが大きすぎる場合は、目標を見直したり、投資計画を調整する必要があるかもしれません。現状を把握し、目標達成への現実的なプランを立てるようにしましょう。

目標設定の段階	具体的な行動
短期的な目標	数年以内に達成したい目標を設定する（例：毎月〇〇万円の家賃収入、ローン返済の負担軽減など） 目標達成のための具体的な投資計画を立てる（例：エリア選定、物件種別、資金計画など）
中長期的な目標	10年後、20年後、老後までに達成したい目標を設定する（例：資産形成、老後資金、相続対策など） 長期的な視点に立った投資戦略を立てる（例：人口動態、経済状況、不動産市況などを考慮）
目標達成のための具体的な指標	目標を数値化し、具体的な指標を設定する（例：目標金額、目標利回り、目標期間など） 指標を達成するための具体的な行動計画を立てる
目標と現状のギャップを把握する	現状の資産状況、収入、支出などを分析する 目標達成のために必要な年間貯蓄額や投資利回りを計算する 必要に応じて、目標や投資計画を調整する

目標設定は、不動産投資を成功させるための最初のステップです。短期的な目標と中長期的な目標の両方を設定し、具体的な指標を明確にすることで、より確実な投資計画を立てることができます。不動産投資は長期的な視点が重要となるため、将来を見据えた目標設定を行いましょう。なお、投資にはリスクが伴います。目標や計画はあくまでも目安であり、状況に応じて柔軟に見直すことが大切です。投資を始める前に、金融庁などの信頼できる情報源から、投資に関する基礎知識を習得しておくことをおすすめします。

市場調査

不動産投資で成功するには、事前の市場調査が欠かせません。収益を生み出す物件を見つけるために、以下のポイントを踏まえて調査を行いましょう。

地域の選定

不動産投資は、物件の所在地によって収益性が大きく左右されます。地域を選ぶ際には、以下の要素を考慮しましょう。

• 人口動態：
  人口増加エリアは、賃貸需要が高く、安定した入居が見込めます。逆に、人口減少エリアは、空室リスクが高まる可能性があります。将来的な人口推移も考慮することが重要です。
  国勢調査や各自治体の統計データなどを参考に、人口の増減傾向、年齢層、世帯構成などを分析しましょう。
• 経済状況：
  地域経済の活気は、賃貸需要に直結します。大企業の進出や開発計画など、雇用創出につながる要素があれば、将来的な発展も見込めます。
  地域の主要産業、平均年収、失業率などを調査し、経済状況を把握しましょう。
• 交通利便性：
  駅からの距離やアクセス、主要都市への接続性など、交通の利便性は、入居者の重要な判断材料となります。特に、単身者や共働き世帯をターゲットにする場合は、交通利便性の高さが重要です。
  最寄り駅までの時間、バス路線の充実度、道路状況などを確認しましょう。
• 生活利便性：
  スーパーマーケット、コンビニエンスストア、病院、金融機関などの生活に必要な施設が充実しているエリアは、入居者に人気があります。快適な生活環境は、入居率の向上に繋がります。
  周辺環境の充実度を調査し、生活のしやすさを確認しましょう。
• 競合物件：
  周辺に同様の賃貸物件が多い場合、賃料競争が激化し、収益が圧迫される可能性があります。競合物件の状況を把握し、差別化できる要素を見つけることが重要です。
  競合物件の賃料水準、築年数、設備などを調査し、自らの物件との比較分析を行いましょう。

需要と供給のバランス

需要と供給のバランスは、賃料水準や空室率に影響を与えるため、重要な要素です。以下の指標を参考に、地域の賃貸市場の動向を分析しましょう。

• 空室率：
  空室率は、賃貸物件の供給過剰度合いを示す指標です。空室率が高い場合は、競争が激化し、賃料収入が減少する可能性があります。一般的に、空室率が5%以下であれば、安定した賃貸経営が見込めるとされています。
  エリアごとの空室率を調査し、需給バランスを把握しましょう。ただし、空室率はあくまでも目安であり、物件の条件や管理状況によって大きく異なる場合があることに注意が必要です。
  管理を委託する不動産会社によって空室率は大きく影響します。ぜひ当社にお任せください。
• 賃貸需要：
  単身者向け、ファミリー向けなど、ターゲット層のニーズを把握し、その地域における需要の高さを確認します。地域の人口動態や世帯構成、ライフスタイルの変化などを分析することで、需要を予測することができます。
  例えば、大学や企業の進出など、外部からの流入が見込まれる場合は、単身者向けの賃貸需要が高まると予想されます。
• 供給量：
  新規物件の建設状況や、既存物件の供給量を把握することで、将来的な競争環境を予測することができます。供給過剰になる可能性があれば、賃料下落や空室リスクが高まる可能性があります。
  不動産ポータルサイトや不動産会社が提供する市場レポートなどを活用して、供給量の推移を把握しましょう。

これらの指標を総合的に判断し、需要と供給のバランスが取れているエリア、もしくは将来的に需要の増加が見込めるエリアを選ぶことが重要です。

市場調査には、不動産ポータルサイトや統計データ、不動産投資セミナーなどが役立ちます。信頼できる情報源を活用し、多角的な視点から分析を行うようにしましょう。また、実際に現地に足を運び、自分の目で確かめることも重要です。地域の雰囲気や周辺環境を肌で感じることで、より具体的なイメージを持つことができます。

市場調査は、不動産投資の成功を左右する重要なプロセスです。時間をかけてじっくりと調査を行い、最適な投資エリアを選びましょう。

参考:e-Stat 政府統計の総合窓口

なお、名古屋は人口が集まっている都市であり、これから益々交通の便もよくなりますので、おすすめのエリアです。名古屋の地価推移についてこちらの記事を参考にしてください。

愛知・名古屋の地価推移は？全国平均、東京とも比較

資金計画

不動産投資は多額の資金が必要となるため、事前の資金計画が非常に重要です。自己資金と融資のバランス、返済計画などを慎重に検討しましょう。

自己資金の準備

不動産投資には、物件の購入費用以外にも、不動産取得税や登録免許税などの諸費用がかかります。これらの費用は物件価格の約7%〜10%と言われています。自己資金は、これらの諸費用も含めて物件価格の3割程度用意しておくと、ローンの審査が通りやすくなるだけでなく、金利優遇などのメリットも期待できます。

自己資金を準備する方法としては、以下のようなものがあります。

• 貯蓄
• 投資信託などの売却
• 生命保険の解約
• 親からの援助

ただし、生活資金や緊急予備資金には手をつけないように注意が必要です。

ローンの利用

不動産投資では、ほとんどの場合、ローンを利用します。住宅ローンとは異なり、不動産投資ローンは金利が高く、審査も厳しい傾向にあります。

主な融資先としては、以下の３つがあります。

• 銀行
• 信用金庫・信用組合
• 日本政策金融公庫

ローンの利用を検討する際には、以下の点に注意が必要です。

• 借入金額: 年収や返済能力を考慮し、無理のない借入金額を設定しましょう。
• 金利タイプ: 変動金利と固定金利のどちらを選択するか、将来の金利動向などを踏まえて検討しましょう。
• 返済期間: 返済期間が長くなると、総返済額は増えますが、月々の返済額は抑えられます。ライフプランに合わせて、適切な返済期間を設定しましょう。

金融機関の選び方

金融機関によって、金利、融資条件、審査基準などが異なります。複数の金融機関を比較検討し、自分に合った金融機関を選びましょう。

金融機関	メリット	デメリット
銀行	金利が低い傾向にある 融資限度額が高い	審査が厳しい 手続きが煩雑な場合がある
信用金庫・信用組合	地域密着型で、親身になって相談に乗ってくれる 審査が比較的柔軟	金利が銀行よりも高い場合がある 融資限度額が銀行よりも低い
日本政策金融公庫	創業間もない事業者や中小企業でも融資を受けやすい 金利が低く設定されている	融資までの期間が長い 手続きが煩雑

返済シミュレーション

返済シミュレーションを活用することで、借入金額、金利、返済期間に応じた月々の返済額や総返済額を把握することができます。

不動産投資は長期的な視点で収益を上げていくものです。無理のない返済計画を立て、安定した経営を目指しましょう。

物件選びのポイント

不動産投資における物件選びは、投資の成功を大きく左右する重要なプロセスです。収益性、安全性、将来性などを考慮し、慎重に進める必要があります。ここでは、物件選びの際に考慮すべき主要なポイントを詳しく解説します。

物件の条件

立地

不動産投資において「立地」は最も重要な要素の一つです。収益性、空室リスク、物件価値の維持・向上などに大きく影響します。

• アクセス：
  駅からの距離、主要道路へのアクセス、バス停の有無など、交通の利便性は入居者にとって重要な要素です。利便性の高い立地は、入居率の向上や賃料収入の増加に繋がりやすいため、最寄り駅からの徒歩分数や周辺の交通網を事前に確認しましょう。
• 周辺環境：
  スーパーマーケット、コンビニエンスストア、病院、金融機関、飲食店などの生活利便施設が充実しているエリアは、入居者にとって魅力的です。また、公園や緑地などの自然環境も重要な要素となります。周辺環境の充実度は、入居者の満足度や物件の魅力を高める要因となりますので、事前に周辺環境を調査しておきましょう。
• 将来性：
  人口増加が見込まれるエリアや、再開発計画が進行しているエリアは、将来的に物件価値の上昇や賃料収入の増加が見込める可能性があります。一方、人口減少が続くエリアでは、空室リスクや賃料下落のリスクが高まる可能性があります。 将来的な資産価値の変動リスクも考慮し、中長期的な視点でエリアを選ぶようにしましょう。

物件の状態

物件の状態は、修繕費用や入居率に影響を与えるため、注意深く確認する必要があります。築年数だけで判断するのではなく、実際の劣化状況や設備の状況を把握することが重要です。

• 築年数：
  一般的に、築年数が経過しているほど、物件の劣化が進み、修繕費用やメンテナンス費用が増加する傾向があります。ただし、適切な管理や修繕が行われていれば、築年数が経過していても良好な状態を保っている物件もあります。築年数だけで判断せず、実際の物件の状態を確認することが重要です。
• 建物の構造：
  建物の構造は、耐震性や耐久性に影響します。鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）、鉄骨造（S造）、木造など、それぞれの構造によって特徴や耐用年数が異なります。建物の構造は、地震リスクや将来的な修繕費用にも影響するため、事前に確認しておきましょう。詳しくは国土交通省のホームページなどを参考にしてください。
• 設備：
  給湯設備、浴室乾燥機、エアコン、エレベーターなどの設備の状況も確認しましょう。老朽化した設備は、入居後のトラブルや修繕費用増加のリスクがあります。設備の交換や修理が必要な場合は、事前に費用を見積もっておくことが大切です。

利回りの計算

利回りとは、投資額に対する収益の割合を示す指標です。不動産投資では、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2つの利回りが用いられます。物件の収益性を評価する上で重要な指標となりますが、利回りだけで判断せず、リスクや将来性なども考慮することが重要です。

項目	説明	計算式
表面利回り	年間の家賃収入を物件価格で割って算出される利回り。物件の収益性を簡易的に把握するために用いられる。	年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100%
実質利回り	表面利回りから、ローン返済額や管理費などの諸費用を差し引いて算出される利回り。実際の収益性をより正確に把握するために用いられる。	（年間家賃収入 – 諸費用） ÷ （物件価格 + 購入時諸費用） × 100%

信頼できる不動産会社の選び方

不動産投資では、信頼できる不動産会社選びが重要です。不動産会社は、物件探しから購入、運用、管理まで、不動産投資全般をサポートしてくれるパートナーとなります。実績、信頼性、サービス内容などを考慮し、自分に合った不動産会社を選びましょう。

• 評価と信頼性：
  不動産会社の評価や信頼性を確認しましょう。不動産投資に関する情報サイトなどを参考に、会社の評判や顧客満足度を調べることができます。また、宅地建物取引業協会などの公的機関に登録されているかどうかも確認しましょう。
  当社はリピート率90%を誇っています。そういった数値も参考にしましょう。
  Googleの口コミがありますが、あちらはあまり当てにしないほうが良いと言えますので、気を付けましょう。良い口コミは意図的に作られたものであるケースが多く、また競合同士による悪い口コミの入れ合いというのも問題になっています。2024年にはGoogleが訴訟されるという問題に発展しています。
• サービスの内容：
  不動産会社によって、提供しているサービス内容は異なります。物件紹介、資金計画、購入手続き、賃貸管理、税務相談など、様々なサービスがあります。自分に必要なサービスを提供しているか、手数料体系はどうなっているかなどを確認しましょう。
• 担当者との相性：
  不動産投資は、長期的な取引となるため、担当者との相性も重要です。相談しやすく、信頼できる担当者であるかを見極めましょう。複数の不動産会社を比較検討し、自分に合った会社を選ぶことが大切です。

6. 購入手続きの流れ

不動産投資における物件の購入手続きは、高額な取引となるため、慎重に進める必要があります。ここでは、購入手続きの流れを段階的に解説し、各段階における注意点や重要事項を詳しく説明します。

物件の確認

購入を検討している物件を実際に自分の目で見て、確認します。間取りや日当たり、周辺環境などをチェックしましょう。内覧の際には、不動産会社に不明点を質問し、疑問点を解消することが重要です。

ローンの申請

不動産投資では、多額の資金が必要となるケースが一般的です。自己資金だけで賄えない場合は、金融機関から融資を受ける必要があります。ローンの種類は多岐にわたるため、事前にしっかりと情報収集を行い、自分に最適なローンを選択しましょう。

必要な書類

• 収入証明書
• 住民票
• 印鑑証明書
• 購入物件の資料
• その他金融機関が求める書類

審査の流れ

1. 事前審査
2. 本審査
3. 金銭消費貸借契約の締結

ローンの審査では、返済能力があるかどうかが厳しく審査されます。審査に通らなかった場合でも、諦めずに他の金融機関に相談したり、条件を見直したりするなど、柔軟に対応しましょう。

契約の締結

ローンの審査が承認された後、売主と売買契約を結びます。契約内容には、物件価格や支払い条件、引渡し時期などが記載されます。契約書は重要な書類なので、内容をしっかりと確認してから署名・捺印しましょう。

契約書の確認ポイント

• 物件情報
• 売買価格と支払い方法
• 引渡し時期
• 違約金に関する条項
• 特記事項

手付金の支払い

売買契約締結時に、売主に対して手付金を支払います。手付金は、契約の証として授受され、一般的には売買価格の5%～10%程度です。

物件の引き渡し

売買契約に基づき、物件の所有権が売主から買主に移転します。残代金の支払い、物件の鍵の受け渡しなどが行われます。物件の状態をよく確認し、問題があれば、売主と協議することが大切です。

引き渡しの注意点

• 物件の状態確認
• 設備の動作確認
• 書類の受け渡し

鍵の受け渡し

物件の鍵を受け取り、所有権が正式に買主に移転します。これにより、不動産投資の運用が開始されます。

運用と管理

不動産投資は物件を購入したら終わりではありません。むしろ、そこからがスタートライン。購入した物件を運用し、適切に管理していくことが、長期的な収益の安定と資産価値の維持には欠かせません。ここでは、不動産投資における運用と管理について詳しく解説していきます。

入居者募集

収益を上げるためには、空室期間を最小限に抑えることが重要です。そのためには、効果的な入居者募集が不可欠となります。募集方法には、以下のようなものがあります。

広告の方法

• インターネット広告：
  SUUMOやHOME’Sなどの不動産情報サイトへの掲載は、多くの人の目に触れるため効果的です。
• 不動産会社への仲介依頼：
  地域密着型の不動産会社や、特定の物件タイプに強い不動産会社などに仲介を依頼する方法もあります。入居希望者を見つけ出すためのノウハウを持っているため、効率的に募集活動を進めることができます。当社は物件の管理から募集までトータルに実施できます。そういった会社だとまとめて依頼できます。
• チラシ配布：
  物件周辺の地域住民に対して、ポスティングなどによってチラシを配布する方法です。ターゲットを絞った宣伝が可能となります。

入居者審査のポイント

入居希望者から入居申込があった場合、家賃滞納やトラブルを避けるために入居審査を行う必要があります。審査の際には、以下のポイントを重視します。

• 支払い能力の確認：
  収入証明書や勤務先への在籍確認などを行い、安定した収入があるかどうかを判断します。家賃債務保証会社を利用する場合には、保証会社の審査基準も確認が必要です。
• 人物の評価：
  入居申込書の内容や面接時の様子から、入居者としての適性を総合的に判断します。近隣住民とのトラブルを起こしそうな人物ではないか、共同生活を送る上でのルールやマナーを守れる人物かどうかなどを考慮します。

物件の管理

不動産投資における物件管理は、大きく分けて「建物管理」と「入居者管理」の2つに分けられます。これらの業務を自身で行うことも可能ですが、専門知識や時間が必要となるため、多くの場合、不動産管理会社に委託することが一般的です。

管理会社の選び方

管理会社によって、サービス内容や費用が異なるため、複数の会社を比較検討することが重要です。信頼できる管理会社を選ぶためのポイントは以下の通りです。

• 業務内容の確認：
  どのような管理業務を行っているのか、契約内容の詳細を確認しましょう。例えば、家賃の集金代行、クレーム対応、物件の修繕、退去時の立会いなど、どこまで対応してくれるのかを事前に確認することが大切です。
• 管理費用：
  管理費用は、一般的に賃料の5～10%程度が相場とされています。ただし、管理会社や物件によって異なるため、複数の会社から見積もりを取り、比較検討することが重要です。
• 実績と信頼性：
  長年の実績があり、多くの物件を管理している会社は、信頼性が高いと言えるでしょう。また、口コミや評判なども参考にすることも有効です。

日常のメンテナンス

物件の資産価値を維持するためには、日々のメンテナンスが重要です。定期的な清掃や点検を行うことで、建物の劣化を遅らせることができます。また、入居者からの修繕依頼にも迅速に対応することで、入居者の満足度を高めることにも繋がります。

項目	内容	頻度
建物外部	外壁のひび割れ、屋根の破損、雨どいの詰まりなどのチェック	年1回程度
建物内部	水回りの水漏れ、電気設備の故障、床や壁の損傷などのチェック	年1回程度
共用部分	廊下や階段の照明の切れ、清掃状況、設備の故障などのチェック	月1回程度

リスク管理

不動産投資には、他の投資と同様にリスクが伴います。想定されるリスクを事前に把握し、適切な対策を講じることが大切です。主なリスクとしては、以下のようなものがあります。

空室リスク

空室が発生すると、その期間の家賃収入が得られなくなり、収益が減少してしまいます。空室リスクを軽減するためには、以下の対策が考えられます。

• 需要の高い物件を選ぶ：
  駅近、築浅、設備が充実しているなど、入居者にとって魅力的な物件を選ぶことで、空室リスクを低減できます。
• 家賃設定を適正にする：
  市場調査を行い、周辺の相場よりも少し低めに設定することで、入居率を高めることが期待できます。
• 入居者募集を工夫する：
  インターネット広告や不動産会社への仲介依頼など、効果的な方法で入居者を募集する必要があります。

修繕費用の対策

建物は経年劣化するため、定期的な修繕が必要となります。修繕費用が不足すると、計画的な修繕ができなくなり、建物の劣化が進む可能性があります。修繕費用の対策としては、以下のようなものがあります。

• 計画的な積立：
  毎月一定額を修繕費として積み立てることで、突発的な修繕費用にも対応できるようになります。
• 修繕積立金の活用：
  マンションなどの場合は、修繕積立金が積み立てられています。大規模修繕の際には、この修繕積立金を活用することができます。ただし、修繕積立金だけで足りない場合もあるため、注意が必要です。
• 火災保険・地震保険への加入：
  火災や地震などの災害によって建物が損壊した場合に備え、火災保険や地震保険に加入しておくことが重要です。保険金を受け取ることで、修繕費用を賄うことができます。

節税対策

不動産投資には、さまざまな節税対策が存在します。適切な知識を身につけることで、税負担を軽減し、投資効率を高めることが可能です。ここでは、代表的な節税対策について解説します。

減価償却

減価償却とは、建物の取得費用や設備の費用を、耐用年数に応じて経費として計上できる制度です。建物の価値は時間経過とともに減少していくため、その減少分を経費として計上することで、課税対象となる所得を圧縮することができます。

建物の種類と耐用年数

建物の種類によって耐用年数が異なります。例えば、鉄筋コンクリート造のマンションは47年、木造のアパートは22年となっています。詳しくは国税庁のホームページで確認しましょう。

減価償却費の計算方法

減価償却費は、建物の取得費用や設備の費用を耐用年数で割って算出します。ただし、計算方法にはいくつか種類があるので、自分に合った方法を選びましょう。

不動産所得の申告

不動産投資で得られた収入（家賃収入など）から、必要経費を差し引いたものが不動産所得となります。不動産所得は、給与所得など他の所得と合算して確定申告を行う必要があります。確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。

青色申告

青色申告は、複式簿記で帳簿を記帳する必要がありますが、最大65万円の控除が受けられるなど、税制上のメリットが大きいです。不動産投資を行う場合は、青色申告を選択することが一般的です。

白色申告

白色申告は、簡易な帳簿付けで済む点がメリットですが、青色申告のような大きな控除は受けられません。

その他の節税方法

減価償却や不動産所得の申告以外にも、不動産投資に活用できる節税方法はいくつかあります。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税は、不動産を取得した際に課される税金ですが、一定の要件を満たす住宅用家屋を取得した場合には、軽減措置を受けることができます。

登録免許税の軽減措置

登録免許税は、不動産の所有権を移転する際に課される税金ですが、住宅用家屋を取得した場合には、軽減措置を受けることができます。

住宅ローン控除

住宅ローンを利用して住宅用家屋を取得した場合には、一定の要件を満たすことで、住宅ローン残高の一定割合を所得税から控除することができます。

これらの節税対策を組み合わせることで、税負担を効果的に軽減することができます。ただし、節税対策は、それぞれの状況や条件によって効果が異なります。安易に節税対策に飛びつくのではなく、専門家である税理士に相談しながら、適切な方法を選択することが重要です。

まとめ

この記事では、不動産投資と新NISAの違いについて解説のうえ、不動産投資の始め方、進め方についてご紹介しました。不動産投資をご検討の場合は、お客様の状況に応じて、詳しく検討させていただきますので、よろしければ当社にご相談ください。